经济周期中的北京酒店市场:毛利处一线城市最低
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经济周期中的北京酒店市场:毛利处一线城市最低

来源:CHAT资讯 2020-01-17 08:20:48

环京区域热点频现,有望带动近郊度假市场实现业绩的新高峰。

本文将从都市市场和度假市场两个方向出发,围绕经济周期中的北京市场这一主题进行解析。文章根据浩华管理顾问公司高级顾问郑晶晶女士在CHAT2020新年小聚的演讲整理。

从经济来看,北京开始致力于全新的发展通道,2014年至2019年的GDP发展增速有所放缓,这与政府减量、高质量的发展战略息息相关。持续非首都功能的疏解,产业结构调整,推进消费升级,都为北京未来的持续发展奠定了基础。

尽管经济增速放缓,但是北京的旅游却有着喜人的表现,在旅游人数稳步增长的前提下,旅游收入实现了明显的突破,旅游市场出现了结构性的改革。”故宫热”的持续,国潮文化的盛行,拥有着厚重文化积淀的北京城越来越受到年轻人的追捧喜爱。世园会的开幕,冬奥会的临近,环京休憩带的热点价值也逐渐显现,众多热点也带动北京旅游市场迎来了新一轮的蓬勃发展。

都市酒店市场

首先,回顾过去十年北京高端及以上级别的酒店市场业绩情况,从2009年开始的这十年,北京的酒店市场整体呈现出明显的周期性。2009年,后奥运时代来临,受到奥运带来众多供给以及全球金融危机的影响,高端及以上级别的酒店出租率和平均房价都降至低点;2010年开始迎来上升周期,2012年到达顶峰。2013年供给的持续增长以及八项规定的出台带来业绩的骤然下滑。自此,北京高档酒店进入新周期,尽管房价下滑明显,但出租率在稳步上升,直到2018年实现出租率与房价的双重高峰。从2019年前11个月的业绩来看,各项指标基本保持稳定,但明显的上升趋势已不复存在。

尽管对比上一年,2018年北京客房收益达到新高,全年实现的每间可供房经营毛利有小幅提升,但毛利率水平却是在四个一线城市中唯一出现下滑的城市。不论是经营毛利的绝对值还是毛利率,北京在四大一线城市中处于末位。

人力成本持续高企是影响北京高档及以上级别酒店毛利的重要因素之一。尽管2018年北京酒店员工工作效率提升(每间房分摊员工数下降),但人工开支占总收入的比例提升了0.7%。单位人工成本的明显上升为未来酒店利润水平持续带来压力。

从分布来看,北京市场高端及以上级别酒店集中分布于六大区域,其中朝阳门—国贸、三元桥—望京、王府井—建国门三大片区的高端酒店产品最为丰富成熟。

从业绩来看,各区域已经开始出现了明显的市场分化:出租率差别相对较小,平均房价梯级凸显。朝阳门-国贸、金融街、王府井-建国门三大片区的平均房价遥遥领先,成为了北京酒店市场的价值高地。房价水平的表现,不仅代表了区域需求的支付力水平,也与区域的酒店是否具有高品质供给有着密切的关系。

客源结构方面,各区域表现也有所不同。金融街区域、三元桥-望京区域、中关村区域以及奥体区域作为功能更专一的商务区,商务协议客户占比均超过40%,但是王府井-建国门以及朝阳门-国贸两大片区,由于更加临近北京知名的景区景点,因此散客占比偏高。

从增量来看,和其他一线城市对比,未来北京城区的新增高端酒店供给较为有限。城市核心区下一轮发展的重点在于更新改造,而新建设酒店将向新兴区域扩散。

总体而言,北京都市酒店产品未来的发展趋势主要体现在:

  • 坪效驱动-更为充分高效地利用空间,单位面积创造更高的资产价值;
  • 内容赋能-将内容植入空间,酒店的基础功能逐渐弱化,“有意思”越来越重要;
  • 模糊边界-业态的边界将被打破、揉碎、重新组合,从经营酒店到经营生态。

度假酒店市场

北京的度假酒店集中于环京北部区域。从2012年开始京郊度假酒店的市场处于蓬勃发展的态势。北京的度假酒店产品可以划分为会议度假酒店(配套有大型会议设施及大量客房的酒店)以及小型精品度假酒店(通常在100间客房以下的高档度假酒店)两种类型。

会议度假酒店和小型精品度假酒店相比,平均房价存在较大的差距,而出租率相差不大。对比2014年与2018年的业绩情况:会议度假酒店的出租率和平均房价均在增长,尤其是出租率水平;而小型精品度假酒店则房价下调,出租率大幅上升,收益仍出现明显提升。得益于最近几年产品的升级以及需求结构的调整,北京度假市场整体向好发展。

客源结构方面,北京近郊会议度假型酒店的会议会奖客人占比偏高,但与此同时小型精品度假酒店的会议会奖客人占比也达到了近半的水平。由此可以看出,会议会奖需求对于度假产品至关重要,北京市场的各类会议需求也十分充沛。

从增量来看,北京度假酒店新增供给众多且趋向集群化,未来也将会有更多高品质、国际化的度假酒店产品进入市场。

放眼大北京范围,环京区域未来的度假产品将更加具有主题感和故事性。3小时车程范围内,北京的度假旅游者将可以领略到冰雪运动、主题乐园、历史文化、滨海度假、自然山水等丰富多元的度假产品。

近期热度最高的消息莫过于2019年12月30日京张高铁的开通。“一小时直达”,“坐高铁滑雪”,京张高铁的开通正式拉开了北京冬奥倒计时的帷幕,目前浩华管理顾问公司已参与了沿线众多项目的前期工作,这条高铁线路未来将会成为北京近郊度假的重要发展轴线。

综上所述,未来北京度假酒店产品将明显受到冬奥效应的拉动,目的地标签会更加凸显,产品梯级也会更加丰富。

2020年1月景气指数发布

由浩华管理顾问公司主导的《全国酒店景气调查》是一项半年度的市场调查,景气指数代表了酒店从业者对于未来半年的预期情况。从有调查记录开始,2013年-2015年期间,受经济形势和八项规定的影响,全国酒店从业者对于市场业绩预期普遍较为悲观;2015年开始,景气指数逐渐提升,于2018年达到近十年内的新高。但是2019年景气指数再度跌至负值。在2020年最新一期的调查中,尽管从业者对未来预计仍旧相对悲观,但相比2019年已有一些信心回升。

在整体预期悲观的大环境下,北京成为为数不多,也是四个一线城市中唯一一个对于2020年市场业绩预期积极的城市。诸多影响因素中,酒店从业者认为最积极的方面在于北京旅游发展的向好趋势将继续推动北京酒店市场发展趋势上行。而最消极的方面还是宏观环境中,国际政局的不明朗。

结合以上分析,北京在经过这一轮的周期调整后,不论是城区还是近郊,酒店市场都已经进入到相对合理的发展轨道。北京城区内新增供给相对较少,所以在未来的一段时间内将保持较为平稳的发展。环京区域热点频现,有望带动近郊度假市场实现业绩的新高峰。

北京酒店市场 北京旅游业
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  • 老王 2020-01-18 20:09

    北京酒店业的人力成本仍然会不断提高甚至长期领先于全国,除了存量改造外,如果不想办法加大入境游客人数和消费,北京的高端酒店依然无法走出低利润怪圈。

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